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相続登記の義務化

２０２４年４月から相続登記が義務化されました。

不動産を買いたいと思われる人がいるのに、その不動産の所有者が亡くなられている場合は購入することができなくなります。

反対に土地を売りたい場合にその不動産が共有である場合は、全員の意思の合致がないと売却することができません。

何世代にもわたって名義変更をしていない場合の不動産の共有者は相当数になることもあり、その相続人全員の把握には多くの時間と費用がかかってしまいます。

相続登記の種類

相続による名義変更（以下「相続登記」といいます。）といいましてもいろいろあり、大きく分けると以下のようになります。

• 法定相続分による相続登記
• 遺言による相続登記
• 遺産分割協議による相続登記

相続登記の流れ

実際に相続登記を行うには、以下のような流れになります。

1. 登記事項証明書を取得し、相続登記の対象となる不動産を確認する。
2. 登記申請に必要な書類を準備する。
3. 登記申請をする。

もし相続登記をした不動産を売却する予定がある場合は、上記１の被相続人名義の登記事項証明書を確認して、抵当権などの担保権が設定されていないかの確認をしてください。

たとえ、既に返済が完了していても担保権の抹消がされていないと、買い手が見つからないおそれが高いと思った方がよいです。

そのような場合は、相続登記を行い、現在の所有者名義にしてから、担保権の抹消登記をして、次の買主に売却する流れになります。

相続登記に必要な書類（法定相続による相続登記の場合）

前項（相続登記の流れ）の２の登記申請に必要な書類は相続登記の種類により異なるものがあります。

1. 被相続人（死亡した方）の出生から死亡までの経過が分かる戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）又は除籍全部事項証明書 （除籍謄本）
2. 被相続人の最後の氏名及び住所が登記記録上の氏名及び住所と異なる場合や被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる場合は、被相続人が登記記録上の登記名義人であることが分かる被相続人の本籍の記載のある住民票の除票又は戸籍の表示の記載のある戸籍の附票の写し等
3. 相続人であることが分かる相続人の戸籍全部事項証明書（戸籍謄抄本）
4. 相続人全員の住民票の写し
5. 司法書士に依頼する場合は委任状

他にも、法定相続分と異なる割合で法定相続による相続登記をする場合は、相続放棄をしたことを証する書面や相続分の譲渡をしたことを証する書面などの添付が必要になります。

※相続関係説明図を作成している場合は、戸籍謄抄本や除籍謄本については原本還付の手続きは不要となります。

※ 司法書士への委任状には実印の押印及び委任者全員の印鑑証明書の添付が必要になります（申請代理権を与えたことの意思確認のため）。

＜遺言による相続登記の場合は＞

上記１が遺言書及び被相続人が死亡した事実が分かる被相続人の戸籍全部事項証明書（戸籍謄本）又は除籍全部事項証明書（除籍謄本）になります。

＜遺産分割協議による相続登記の場合は＞

上記１が遺産分割協議書（全員の実印が押印されているもの）及び相続人全員の印鑑証明書になります。

登記申請

基本的には登記申請書に、前項（相続登記に必要な書類（法定相続による相続登記の場合））の書類を添付して、登記所の窓口に持参か郵送するか等の方法で提出します。

しかし、戸籍全部事項証明書等は銀行預金等の手続きに必要になるので、返却してもらう必要も多くあるかと思いますが、その場合には以下のようなルールに沿った提出が必要となります。

1. 必要となる書類のコピーを作成します。
2. そのコピーに「原本に相違ありません。」と記載をします。
3. 申請書に押印した人がそのコピーに署名（記名）押印（２枚以上になるときは、各用紙の綴り目ごとに契印（割印））をします。

他にも登記申請書の用紙のサイズや郵送方法についてもルールが定められていますので、詳細をお知りになりたい方はこちら（不動産登記申請手続／法務局）をご覧ください。

相続登記をしないデメリット

相続登記をしないデメリットとしては、以下のようなことが考えられます。

• 不動産の所有を単独名義にするまでに時間がかかる
• 不動産を売却するときの問題
• ローンを組むことが困難になる
• 古い担保権の抹消が困難になる

時間がかかる・困難になるということは、それだけ費用がかかることも予想されますので、早めに手を打つことが必要になります。

それぞれのデメリットについては、次項以降に詳しく記載します。

デメリット１（不動産の所有を単独名義にするまでに時間がかかる）

相続が数回生じていると現在の相続人が多数になっていることもあり、把握するだけでかなりの時間と労力を費やします。

仮に把握できたとしても、誰の名義にするのかで紛争が生じることもあり、単独名義にするために、顔も見たこともないような遠縁の親戚に実印の押印と印鑑証明書を求めることもあり、スムーズに話が進まないことがあることも予想されます。

デメリット２（不動産を売却するときの問題）

不動産を売却する場合、不動産が共有であれば不動産所有者全員と買主とで売買契約を締結し、その不動産の所有権移転登記申請をすることになります。

しかしながら、多くの相続人がいると、中には連絡がとれない相続人がいることもあり、不動産の売却ができないことがあるかもしれません。

また、相続登記に取りかかるときに不動産登記簿を取得して担保権があることに気付くことがあります。

その担保権を抹消するにあたっての費用と労力が更にかかることにもなりかねません（デメリット（古い担保権の抹消が困難になる）にも記載しています。）。

担保権が設定されていると、その不動産を売却することがかなり困難になります。

デメリット３（ローンを組むことが困難になる）

金融機関は先に担保権が設定されている不動産を担保として貸付けすることはあまりしたがりません。

理由として担保不動産を競売したときに担保権者は、先に担保権を設定している方から優先して配当を受けることになるからです。

実体上その担保権が消滅していたとしても、抹消登記が行われていないと、後順位の担保権者になってしまいます。

金融機関側として貸付金の回収の不安材料になってしまうため敬遠されることになるのです。

デメリット４（古い担保権の抹消が困難になる）

本来、担保権の抹消は債権者と担保権設定者が共同して抹消登記の申請をしますが、その担保権の設定が数十年前のものであることもあります。

個人の場合は、その債権者の所在がわからなくなっていることがありますし、相続人を探すとなるとかなりの時間と労力がかかることも予想されます。

また、金融機関であったとしても合併して当時の銀行が変わっていたり、設定当時の契約書が所在不明になっていることもあります。

そのような場合は、訴訟による抹消や、不動産登記法に基づく抹消登記の申請をすることになります。

料金「相続登記の手続き」

相続登記の手続きに関する料金につきましては、こちら（不動産登記の手続き）をご覧ください。